南宁银函〔2016〕141号 一、关于支持农民工等新市民购房需求，做好房地产去库存的前期工作情况 近年来，有关部门认真贯彻落实中央经济工作会议关于化解房地产库存的工作部署，积极支持农民工等新市民购房需求，促进房地产市场平稳发展。 一是出台支持新市民购房需求政策。2016年2月5日，经自治区人民政府同意，在自治区财政厅、人民银行南宁中心支行等部门的配合下，自治区住房城乡建设厅出台了《关于支持农民工等新市民购房需求 认真做好房地产去库存工作的通知》（桂建电〔2016〕7号，以下简称《通知》）。《通知》从鼓励农民工等新市民购买首套新建普通住房、加快棚户区改造货币化安置工作、进一步用足用好住房公积金、鼓励房地产开发商积极让利四个方面，提出了9条去库存措施，明确从2016年5月至12月31日，凡在广西棚户区改造货币化安置房源信息平台购买建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且所购房为家庭在购房地唯一住房的农民工等新市民，给予每套1万元的补助。其中，60%的补助资金由各市县自行解决，40%由自治区财政解决。同时，要求各市建立棚户区改造货币化安置房源信息平台，农民工等新市民通过平台选购住房；取消贷款额与缴存余额挂钩的限制，支持开展资产证券化、贴息等方式筹集公积金贷款资金；通过对进驻平台的房地产企业给予适当税费优惠，要求企业主动让利，在平台的销售价格必须低于对外销售价格。 在《通知》出台之前，自治区财政厅已经先期对多套财政支持方案进行了研究，其中包括贷款贴息和购房补贴。经过反复研究、测算和论证，最终选择了购房补贴方案。相较于贷款贴息，购房补贴支持农民工等新市民购房需求的力度更大、范围更广、针对性更强。购房补贴受益群体的购房需求以自住为主，户型要求不大、总房款不高，对价格敏感性较强。1万元的补贴额度相当于购买首套房的契税金额，“先购后补、定额补贴、直补到户”的方式能够直接有效刺激小户型购房消费意愿，使新市民群体获得实实在在的利益，并在加快农民工市民化、提高户籍人口城镇化率的同时，进一步打通商品房供需通道，释放消化房地产库存。政策出台以后，受到社会各界的高度关注，并取得了明显成效。截至2016年3月末，广西商品房销售面积880.85万平方米，环比增长66.54%。 二是建立完善农民工住房公积金制度。首先，推进非公经济组织建制扩面。2014年自治区住房城乡建设厅与自治区财政厅、人民银行南宁中心支行、广西银监局联合下发《关于加大住房公积金支持住房消费力度的通知》（桂建金管〔2014〕15号），提出加快推进非公经济组织建立住房公积金制度，通过加大政策指导力度，将住房公积金制度惠及更多的农民工。一些地市积极行动，例如2015年百色市人民政府明确提出把缴存住房公积金条款纳入百色市的劳动合同书范本。其次，放宽非城镇户口农民工销户提取的限制。从2014年起，允许非城镇户口从业人员、合同期限在一年（含）以内的短期用工人员、非广西户籍缴存职工与单位终止劳动关系的，可以销户提取住房公积金，提高了短期用工人员支配个人财产的灵活性，降低了资金流转压力，增强了住房消费能力。第三，加强对农民工贷款买房的支持。2015年，联合下发《关于进一步加大住房公积金支持住房消费力度的通知》（桂建金管〔2015〕24号），要求各地提高实际贷款额度，取消贷款发放额的不合理限制，放开二次贷款申请，降低二次贷款首付比例，延长贷款申请时间，开展商业贷款转公积金贷款业务，梳理贷款流程缩短办理时限。此外，还联合转发了关于切实提高住房公积金使用效率的通知，进一步完善贷款使用政策，积极消除地域因素影响。 三是落实住房信贷政策降低房贷门槛。一方面，人民银行南宁中心支行、广西银监局等金融监管部门通过召开广西市场利率定价自律机制工作会议，对首次购房商业贷款最低首付比例实行差别化政策，钦州、北海、防城港和来宾四市的最低首付比例维持在25%，广西其他地区的最低首付款比例调整为20%，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为30%，进一步降低了贷款门槛，促进农民工等新市民购房需求释放。同时，加大信贷指导力度，引导金融机构继续增加信贷支持，鼓励金融机构合理确定利率，不断降低房贷成本。截至2016年2月末，广西银行业房地产贷款余额4664.92亿元，同比增长21.59%，增速高于各项贷款8.8个百分点；余额占各项贷款的25.64%，同比上升2.55个百分点；个人住房贷款同比增长21.65%，同比提高1.41个百分点，加权平均利率回落1.33个百分点。另一方面，积极鼓励银行创新新市民住房优惠贷款。广西农业银行于2016年推出了“农民安家贷”产品，该产品面向符合条件（具有农村集体经济组织成员资格、享有相应权益或新入城镇户籍未满1年、含1年）的农民发放，用于在城镇购买商品住房，与普通个人住房贷款相比具有以下优惠：第一，申请贷款门槛低，准入标准按照现行个人住房贷款标准降低执行；第二，利率优惠幅度大，实行差异化利率优惠政策，首付款越高利率下降幅度越大，最低可执行基准利率的0.85倍；第三，贷款限制条件少，借款人还款能力不足时，可以将其直系亲属作为共同还款人，符合条件的还可以免于提供还款能力证明资料；第四，还款期限相对灵活，可以按月、季、半年和年还款，也可以根据借款人的经营主业生产周期确定。“农民安家贷”自2016年3月11日开办以来，截至3月末共发生业务74笔、金额1720万元，极大缓解了农民进城购房信用评分难达标、收入证明材料难收集、还款能力不足、资金回笼周期长等问题，得到了广泛认可。 二、下一步工作计划 下一步，人民银行南宁中心支行、自治区住房城乡建设厅、自治区财政厅、广西银监局将密切配合，继续做好支持农民工等新市民购房需求、化解房地产库存的相关工作。一是持续跟踪现有政策的实施情况，引导鼓励银行机构出台和推广新市民住房优惠贷款产品，财政部门将深入研究新市民住房优惠贷款措施建议及相关财税政策的可行性，进一步测算所需投入及预计效益，为深入做好房地产去库存工作提供论证基础。二是继续加大住房公积金支持住房消费的力度。重点针对非公经济组织开展宣传，提高企业单位对住房公积金制度的认识，研究探索广西住房公积金自愿缴存管理办法及适合农民工的住房公积金管理制度，鼓励引导农民工自愿缴存住房公积金，逐步将进城农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，提高公积金业务办理水平；与人力资源社会保障等部门密切协作，积极争取将缴存住房公积金纳入劳动合同示范文本；推进与工商、税务、民政等有关部门设立用工基础信息资源共享、联合建立扩面协作机制；指导各地进一步调整住房公积金提取政策，支持农民工住房消费，允许特定人群提取公积金解决生活困难，加大农民工贷款支持力度，全面落实异地贷款政策，做到应贷尽贷。三是强化对金融机构的信贷指导。督促金融机构严格执行房地产金融政策，合理配置信贷资源，加大金融产品和服务创新，切实降低居民置业成本，支持新市民合理住房消费，并有效防范金融风险；指导政策性银行加大对棚户区改造和新型城镇化建设的支持力度，推进货币化安置和“以租代建”、“以购代建”模式，扩大市场需求，加快广西房地产去库存。 |
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